房地产业作为一个资金密集型职业，对资金有很强的依赖性，金融环境的改变直接影响房地产商场。因而，持续盯梢金融环境的改变，关于研讨楼市改变很重要。本陈述选取了M1同比增速、住户部分借款余额同比增速、我国一年期国债收益率、全国首套房贷均匀利率这4个跟房地产商场相关性较高的月度金融数据进行研讨。
一10月金融数据
1、10月末M1同比增速3.3%，比上月末略低；住户部分借款余额同比增速15.4%，持续回落
10月末，M1同比增加3.3%，增速比上月末低0.1个百分点，比上年同期高0.6个百分点。
10月末，住户部分借款余额同比增加15.4%，增速别离比上月末和上年同期低0.5个和2.8个百分点。
从这两组数据的前史走势来看，两者走势底子同向，M1同比增速走势抢先于住户部分借款余额同比增速走势。2011年至2019年8月，M1同比增速和住户部分借款余额同比增速别离有2个阶段高点，前者抢先后者时刻别离为6个月和8个月。2011年至2019年8月，M1同比增速有3个阶段性低点，前两个低点别离抢先住户部分借款余额同比增速6个月和16个月，后一次滞后的时刻较长，底子原因是2014年1月M1同比增速创阶段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徜徉，期间创下几个次低点。
2019年1月M1同比增速创2011年以来的最低点0.4%，2019年2月开端震动上行，现在来看本轮周期的最低点大概率现已见到。M1增速有所上升，阐下一年头全面降准后实体经济所在的流动性环境有所改善。
但央行此前清晰着重要坚持个人住房借款合理适度增加，禁止消费借款违规用于购房。此前多家银行信用卡中心下调房地产类商户买卖限额，并约束在住所、地产中介等商户刷卡买卖。从前史走势和现阶段方针走向来看，本年年内住户部分借款余额同比增速还将持续收窄，下一年有望见到本轮周期住户部分借款余额同比增速的阶段性低点。考虑到现在我国住户部分杠杆率现已远超2015年之前水平，住户部分借款余额同比增速将打破前两轮的低点。
图1：M1同比增速和住户部分借款余额同比增速
数据来历：我国人民银行、易居研讨院
2、10月末我国一年期国债收益率2.66%，比上月末高0.1个百分点；10月份全国首套房贷均匀利率5.52%，接连5个月小幅上升
10月末，我国一年期国债收益率为2.66%，比上月末高0.1个百分点，比去年同期低0.15个百分点。
融360大数据研讨院监测多个方面数据显现，2019年10月全国首套房借款均匀利率为5.52%，相当于相应期限LPR水平加点67BP，环比微升0.01个百分点，同比下降0.19个百分点，已接连5个月小幅上升。10月房贷利率水平接连了前四个月的上行趋势，但上行起伏有所减缓，下行的城市数量有所增加。
从这两组数据的前史走势来看，两者走势底子同向，一年期国债收益率走势抢先于全国首套房贷均匀利率走势。2011年至2019年8月，一年期国债收益率和全国首套房贷均匀利率别离有3个阶段高点，前者抢先后者的时刻别离为4个月、6个月和8个月。2011年至2019年8月，一年期国债收益率和全国首套房贷均匀利率别离有2个阶段性低点，前者抢先后者的时刻别离为4个月和13个月。后一次滞后的时刻较长，底子原因是2015年6月一年期国债收益率创阶段新低后，至2016年三季度，国债收益率均在低位徜徉，期间创下几个次低点。
后续来看，跟着全球钱银宽松预期激烈，我国一年期国债收益率有望持续下行，2019年1月大概率不会是本轮周期的阶段性低点。
全国首套房贷均匀利率不只与商场利率有关，也受房地产调控方针影响，本年二季度以来，部分城市收紧了调控方针，5月份以来部分热门城市首套房贷利率也纷繁上调，6月全国首套房贷均匀利率一改此前接连6月下行的趋势，年内初次微升，尔后4个月房贷利率持续小幅上升。考虑到后续商场利率大概率会下行，首套房贷均匀利率上行空间较为有限，若年内5年期LPR没有下调，估计全国首套房贷均匀利率将横盘小幅震动。
图2：我国一年期国债收益率和全国首套房贷均匀利率
数据来历：中心国债挂号结算公司、融360、CRIC、易居研讨院
3、估计年内住户部分借款余额同比增速持续回落
住户部分借款余额同比增速和全国首套房贷均匀利率是与房地产职业直接相关的两个数据，将两者前史走势结合来看，全体上呈反向走势，首套房贷均匀利率走势抢先于借款余额同比增速走势。2011年至2019年8月，首套房贷均匀利率共有3个阶段高点，前两个高点别离抢先住户部分借款余额同比增速阶段低点7个月和11个月。2011年至2019年8月，首套房贷均匀利率共有2个阶段低点，别离抢先住户部分借款余额同比增速阶段高点10个月和9个月。
2018年11月，全国首套房贷均匀利率到达阶段高点，依照以往规则并考虑现阶段方针走向，下一年住户部分借款余额同比增速有望见到本轮周期低点。但从同比增速的绝对值来看，现在仍然略高于上一个周期的低点，年内还将持续下滑。
图3：住户部分借款余额同比增速和全国首套房贷均匀利率
数据来历：我国人民银行、融360、CRIC、易居研讨院
二金融数据与全国商品房出售面积联系
1、全国首套房贷均匀利率与全国商品房出售面积
通过各组金融数据与全国商品房出售数据比较，发现全国首套房贷均匀利率和全国商品房年头累计出售面积同比增速走势相关性比较显着，两者底子呈反向走势，全国首套房贷均匀利率走势略抢先于全国商品房年头累计出售面积同比增速走势。2011年至2019年8月，首套房贷均匀利率共有3个阶段高点，前两个高点别离抢先全国商品房年头累计出售面积同比增速阶段低点2个月和8个月。2011年至2019年8月，首套房贷均匀利率共有2个阶段低点，与全国商品房年头累计出售面积同比增速阶段高点的联系别离为抢先5个月和滞后3个月。
2018年12月至2019年5月，首套房贷利率接连6个月下降，但降幅较小，且接连下降时刻较短，对楼市的刺激作用偏弱。6月份以来首套房贷利率接连5个月小幅上行，若年内5年期LPR没有显着下调，房贷利率大概率横盘震动。依据前史规则，本年年内或下一年上半年有望见到本轮周期的全国商品房年头累计出售面积同比增速最低值。
图4：全国首套房贷均匀利率和全国商品房年头累计出售面积同比增速
数据来历：我国人民银行、融360、CRIC、国家核算局、易居研讨院
三金融数据与百城二手房价格联系
因为新房价格遭到限价方针的影响，不能精确地反映商场状况，本陈述均选用二手房价格，数据来自国家核算局70城二手住所出售价格指数以及“我国城市二手房指数”网站。因为国家核算局二手房价格的核算方法存在不足之处，为了更精确的反映商场状况，本陈述结合“我国城市二手房指数”网站数据对二手房价格进行必定的调整。详细方法为：以2006年1月为基期，对房价涨幅进行累计核算。其间，2016年之前国家核算局70城二手房价的环比增幅作扩大处理，2016年后的房价数据来自“我国城市二手房指数”网站。注：2016年后的数据样本覆盖了全国337个地级以上城市，与核算局70城样本比较包含了更多的三四线城市样本。
1、M1同比增速与百城二手房价格同比涨幅
将M1同比增速和百城二手房价格同比涨幅进行比照。多个方面数据显现，二者全体走向底子共同，M1同比增速走势抢先于百城二手房价格同比涨幅走势。2011年至2019年8月，M1同比增速和百城二手房价格同比涨幅别离有2个阶段高点，前者抢先后者的时刻均为11个月。2011年至2019年8月，M1同比增速有3个阶段性低点，前两个低点别离抢先百城二手房价格同比涨幅低点5个月和14个月。后一次滞后的时刻较长，底子原因是2014年1月M1同比增速创阶段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徜徉，期间创下几个次低点。
2019年1月M1同比增速创2011年以来的最低点0.4%，2019年2月开端震动上行，现在来看本轮周期的最低点大概率现已见到。从百城二手房价格同比涨幅的绝对值来看，前两轮调整均进入负区间，而现在仍在正区间，估计年内同比涨幅还将收窄，大概率会进入负区间。从前史走势来看，本年年内或下一年上半年有望见到本轮周期百城二手房价格同比涨幅的阶段性低点。
图5：M1同比增速和百城二手房价格同比涨幅
数据来历：我国人民银行、国家核算局、“我国城市二手房指数”网站、易居研讨院
四定论与趋势
2019年10月，M1同比增速小幅下降，住户部分借款余额同比增速持续回落，一年期国债收益率较上个月小幅上行，首套房贷均匀利率接连5个月小幅上升，房地产职业金融环境较上个月小幅收紧。
从金融数据和房地产出售及价格的前史走势来看，有较高的共同性。尽管近几个月因为猪肉价格大幅上涨，CPI逐步走高，钱银宽松的空间短期或暂时缩小，但跟着全球钱银宽松预期激烈，中期来看我国金融环境全体上还将进一步宽松。但在现在房住不炒的大布景下，近半年来，监管层不断收紧房地产信任、银行借款、境内外发债、ABS等房企融资途径。多个方面数据显现，7月以来，信任公司投向房地产范畴的资金规划和份额均呈现了显着下滑，此外银行开发贷额度也在削减，不扫除未来还有进一步削减的或许。
房贷方面，6月份以来全国首套房贷均匀利率接连5个月小幅上升，从LPR利率新规的执行状况去看，与之前利率底子坚持稳定。但考虑到后续商场利率大概率会下降，房贷利率上行空间不大，若年内5年期LPR没有显着下调，房贷利率大概率横盘震动。央行此前清晰着重要坚持个人住房借款合理适度增加，禁止消费借款违规用于购房。此前多家银行信用卡中心下调房地产类商户买卖限额，并约束在住所、地产中介等商户刷卡买卖。按现阶段方针走向来看，年内住户部分借款余额同比增速还将进一步回落
归纳考虑这些状况，估计本年年内或下一年上半年有望见到本轮周期的全国商品房年头累计出售面积同比增速最低值；年内百城二手房价格同比涨幅还将收窄，有或许进入负区间。
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文章来历:易居研讨院
