每年都说很难，但2020年是真的难，尤其是对房企。中指院的多个方面数据显示，今年前2个月百强房企各梯队的销售额均同比下跌20%左右。当然，艰难不是今年才有的，只是在去年基础上的进一步放大，去年也艰难。但越是这样一个时间段，越是体现能力的时候。因为购房者有挑有捡的时候，只有好产品和项目，才能够脱颖而出。比如万科·天空之城。
2019年，上海楼市呈现先扬后抑的态势。其中，具有“虹吸效应”的大虹桥区有大量优质新盘推出，竞争十分激烈。然而，万科·天空之城首次开盘即去化9成，二次开盘去化也达到8成，全年以1104套、11.73万方荣登销量“双冠”（如下图所示）。
▲来源：克尔瑞
为啥万科·天空之城这么牛？明源君认为，本质还是产品。该项目获得了整个万科集团的金奖，目前，万科体系内在杭州、南昌、成都等地开始复制天空之城，甚至其他房企也陆续打出了“天空之城”的名号。而这一切的起源是万科上海的天空之城——一个面向未来的TOD的样板。与目前市面上的TOD项目相比，约80万方的万科·天空之城业态更加丰富，宛如一座“微缩城市”，把生活半径缩小到在家门口即可满足生活上的一应需求，可以充分满足人们高效、便利的城市生活需要。
明源君注意到，该项目是上海申通地铁资产经营管理有限公司（以下简称“申通资产”）和万科上海合作开发的项目。二者为何合作，如何相互配合，这里面藏着这个项目为什么这么牛的密码。下面我们来详细剖析。
一开始就将其当成城市配套
重塑项目与城市的关系
对一家企业来说，要实现领先，无非要做到这么两点：提供差异化的产品，以及控制好成本。
标杆房企（比如万科、龙湖）很早就开始推进标准化体系的建设（减少相关成本），同时成立客研部门，研究客户的真实需求，以做出适销对路的产品。
随着我们国家整体告别房子短缺的时代，各房企纷纷成立客研部门，不少公司把客研挂在营销部门下面，可是销售的特质是冲锋陷阵，而客研更多是在理性分析和运筹帷幄，特质截然不同。此外，客研部门还要回答一个问题：你做出预测是当下，怎么能够知道几年之后客户的需求是什么？
万科·天空之城规划建设之初，就需要对此做出回答。
每个城市都有一个“宇宙中心”，北京是五道口、深圳是龙华、上海是静安，而上海虹桥更牛，是整个长三角群的“宇宙中心”——
对内，即将实现“四横三纵”高快速路网；对外，56种换乘模式，“轨陆空”三位一体。
虹桥交通线路示意图（图源：上海发布）
根据上海“十三五”规划，大虹桥将打造成“四大平台”：一个综合交通平台、一个有国际影响力的会展服务平台、一个产业高质量发展和生产管理的企业总部发展平台、一个连接国内外市场的贸易发展和资讯服务平台。
同时，大虹桥还是一个全球的宜居之地，以交通枢纽为标志，将人流物流逐步向商务流、信息流、资金流转化，并聚集沉淀起资源优势，将潜在资源优势蜕变为切实可见的城市红利。
在这样一个地方建设住宅，要同时满足以下条件：
1、土地的利用必须集约，因为特大城市的土地，从来都是紧缺的；
2、要把轨道交通的辐射作用发挥出来；
3、商住要结合起来，成为城市配套的一部分，而非仅仅一个房地产开发项目。
这也是申通资产2015年时的思考，其总经理庄巍表示，这其实是整个上海轨道交通开发过程中的一个自然结果，因为地铁停车场的占地面积比较大，而上海的土地资源又特别稀缺，土地集约利用一直是申通资产关注和研究的事情。
发挥轨道交通大容量客运与网络联通优势，并充分的利用垂直空间，既能轻松实现建设用地零增长的集约化用地，又能增强城市功能、改善城市形态。
2007年，在上海市总体及地区规划的指导下，申通资产开展了吴中路地铁上盖等项目的控规编制和调整，结合停车场开发进行相应的结构预留，确保规划设计概念先进。2008年，申通资产考察了中国香港、日本东京等城市的成熟做法和先进经验，积累了大量信息和资料。
在万科·天空之城之前，申通资产已经打造过几个地铁停车场综合上盖开发项目，如上海万象城、上海汉中路站星贸广场地铁上盖项目。
这些探索，使申通资产积累了丰富的经验——包括大平板怎么搭建？技术条件怎么设置？什么业态比较合理？容积率多少合适？轨道交通本身为TOD为上海开发能带来的改变是什么……
这些成绩，地方政府都看在眼里。使得天空之城项目，在拿地之初就得到了青浦区政府的特别支持：一是特别快地腾空了土地，二是明确要做成商住办集聚的形态，三是土地价格上有所优惠。
正因为此，庄巍总经理指出，这个项目从一开始就没有把它当成一个房地产项目在做，而是把它作为一个城市的一部分在塑造。
这里面的区别是什么？前者的眼睛是向内的，后者的视角是向外的——考虑的更多的是整个项目向外的辐射，对外的服务，而不光光是说卖出房子的那一瞬间。其实这也是天空之城一直在尝试并试图回答的问题，即项目与城市的关系，天空之城不仅要塑造好项目内部，要处理好项目与城市融合的部分，更试图为城市部分输出万科的相关服务（由于TOD的特殊性，在项目红线内有公共绿地、有Y字型城市道路、有公共天桥）
申通资产跟万科上海合作，也是基于实现这一目标的考虑——首先，万科的住宅由中端向中高端发展；其次，万科由单纯的住宅开发商转变为城市运营和服务商。
2018年3月27日，在万科2017年度业绩说明会，郁亮首次提出了万科转型升级为“城乡建设和生活服务商”的新定位。“城乡建设”是与政府合能，“生活服务”是为人民服务。这与上海申通的诉求不谋而合。
为了同时实现这两个目标，申通资产和万科上海在天空之城前期规划阶段花费了大量的精力（天空之城的规划原则如下图所示）。
有些综合体项目是想方设法将人流锁在自己的商业体里面，考虑的是人人为我。就这一点来说，天空之城比其他绝大多数项目都有优势。
可是，并没有。实际上，天空之城被无数的路网分割开来。主动脉上有三条市政道路在项目内部交叉，也看到了地铁出来到项目无缝对接的道路。
▲沙盘示意图
在33地块小区，天空之城甚至硬生生开辟了一块市政道路，所有行人都可以经过，为的是让后面学校的师生以及其他住宅的业主能够最终靠这条路更快的到达地铁站。
此外，商业体都是敞开式的，住宅和办公衔接部分都是连通的，步行道路也是完全开放式的……这也真是TOD的内核：围绕着公共交通，让城市配套可以用项目开发的形式触及到更多的人。
既然是城市配套，那么这里的“人”就不能仅限于业主，而是生活在这个片区，以及走到这里来的所有人。开放性，使得人们可以在区域内更好的流动。
这样的设计还有很多。
比如，天空之城沙盘示意图里有一座桥的收尾十分奇怪——直接转角下来不就好了吗，上面怎么还突出这么一块。经介绍才得知，这是特地这么做的。因为这样一来，将来，如果对面地块的项目也想让业主快速到达地铁，可以架一座桥过来接上——如果规划部门允许的话。
▲沙盘示意图
因此，对天空之城来说，它表面上是一个房地产项目，但内核是城市公共配套的一部分。而且，这非但没有给居住其中的业主带来不舒服，还提升了业主的幸福感（下面会谈到）……
归家时间可5分钟也可5小时
让业主既能快起来也能慢下来
市面上许多TOD项目都会标榜自己，构建了高效便捷的生活模式。这当然也没错，因为TOD本来就是以公共交通为导向的开发，挨着地铁，公共交通发达，是所有TOD项目都有的特点，和内心产品理念无关。距离地铁近，跟去地铁方便是两回事，毕竟很多项目宣传的距离都是小区门口到地铁口的距离。上了高架确实很快，但从小区车库到高架也足够快吗？！
此外，人们追求高效便捷的生活方式，但偶尔也想悠闲，甚至慵懒一下，就像我们经过一段时间的繁忙工作之后，会想要出去度个假；出了地铁，可以几分钟快速走到家，也可以慢慢逛几个小时，然后才回到家里。
一快一慢，似乎是对立不可兼得的——特别是对一个超级大盘来说，尤其如此。可是，在万科·天空之城，这一对矛盾体却统一了起来。
一、路网设计，使得业主去往项目周边的资源距离都在约500米以内
地铁房是一个项目很重要的溢价点，很多置业顾问或中介在向潜在客户介绍地铁房时，往往会夸大其词。事实上，他们所说的到地铁的距离，经常是直线距离。地铁上盖是真正的地铁房，可是，从小区门口到地铁的距离，和从你家门口到地铁的距离，是两码事。可能地铁口距离小区门口很近，但距离你家门口很远。
万科·天空之城的操盘手认为，这是不能容忍的。为此，他们提出了一个概念——时间的质量。如何让业主的时间有质量？答案是，让每一个业主到达最近资源点的距离都控制在一定范围内。
为了实现这一目标，整个天空之城在项目内的路网规划非常复杂和多元。据介绍，当初设计的时候构建了近百种方式和周边的资源串联起来。
由于整个项目整体的路网呈现蛛网式交错的排布，使得业主在小区内不论住任何一个楼栋任何一户，其去往项目周边的资源距离都规划在约500米以内，这是人体步行最舒适的距离。
为了实现这一目标，万科·天空之城甚至还拉了一条高架步行桥。这不仅要协调内部和市政的关系，而且还要支付额外的成本。可是，通过步行桥，一些独立的地块得以连通，方便了整个社区的用户。同时，小区的垂直绿化也因此得到极大的改善。
2018年，天空之城在地铁的北侧又拿了一块地。星之屿南侧的UNI-PARK也同样规划了一个高架桥直接连通地铁枢纽以及对面的商业综合体。在地面交通市政化的同时，通过天桥连接各个业态提升效率。
▲效果图
二、众多节点、空间创造了人与人交流的场景，让人们可以慢下来
在联合国公布的最新报告《2019年世界幸福报告》中，中国的排名为93位，比上次报告再次下降了7名。为何物质生活越来越丰富，人们的幸福感反而降低了？！原因是十分复杂的。
可是，提高幸福感的方法很多，也很简单。美国康涅狄格大学的研究人员发现，一次悠闲地散步，就可以改善情绪，并提高人的幸福感，其中，对平时久坐不动的成年人效果尤为显著。
如果说，一个房地产项目能够让住在里面的业主快乐起来，你一定会觉得这简直是天方夜谭。
可是，万科·天空之城正在努力做一件事情，就是试图让业主在这个区域内的每一分钟都是快乐的。
如上所说，悠闲是幸福的重要组成元素。而万科·天空之城项目，在让业主“慢下来”上下了很多功夫。
去往项目周边的资源距离，都规划在约500米以内，保证了效率。同时，在这个距离内会有各种中转，万科将其设置成一个个的结点，布置各种情趣小景，让这条步行的道路显得很有趣。
这使得用户出了小区到外面的过渡时间依然能保持比较好的愉悦的状态。
▲效果图
上面讲到的还仅仅只是住宅部分。天空之城的整体规划非常复杂，内部的动线体系庞杂到难以想象的程度，整个地下结构规划了四层以上的立体交通（如下图）。
▲效果图
如果你从侧着平面往里面看，你会发现商业部分和外部的住宅及其他业态贯穿和相连，几乎可以透过去。
由于架空出来2层空间，除了必要停车外，其他就成了归属于业主自己的社交空间和步行体系……业主可以在这样独特的地下空间内自由穿梭，去到想要去的地方。
因此，从地铁出来，不论是何时，不论是商场几点开门，业主都有不同的方式穿过不同的业态到达自己的小区。
喜新厌旧是人类的通病。可是，万科·天空之城为你设想了不同的回家可能，你今天走A路线回家，发现新开了一家早教机构、好吃的餐饮店，明天发现天桥上长出了一簇鲜花……这样回家的路，每天都有惊喜，每天都是新鲜和新奇的。因此，其一年能卖1000多套也就毫不奇怪了。
天空之城还在不断迭代更新
一个TOD的作品，或者是一个上盖开发的作品，往往是从物业开始达到整个项目的经济可行性，但是它圆满结束往往都是以可持有的物业或者必须长期持有的物业——比方说商业——成功的运营为标志。
从这个意义上来说，天空之城项目的内容会不断更新。
如今，天空之城项目的物理空间也依然还在自我生长。
2020年，天空之城第4期的地块是最核心的一块地。住宅直接建在18米板上，项目就像悬浮在18米空中一样，相比前三期显得更为独立的，绿化率超过40%，从相对高度上来讲，是名副其实的“天空”之城。
▲示意图
由于光之丘地块处于居中的位置，因此，能够享受到更丰富的路网，去到周边的配套距离也是非常适中的，由于地块整体抬高18米，采光视野也得到了更好保证。
上下的高度落差，有效降低了噪音，还创造了“垂直的效率”，不但可以进一步节省人们的通行时间，而且归家与外出，也有了更多的路线选择。
▲示意图
居住在这里的业主：18米板之上是生活，吃喝玩乐、购物就在楼下，甚至办公也可能就在隔壁。既能享受城市的繁华和热闹，又不失静谧。
小结
城市，让生活更美好！这是中国2010年上海世界博览会的主题。城市化，推动了经济社会的发展，人们物质水平的提高，但也带来了一系列问题。比如，中国交通部发表的数据就显示，交通拥堵带来的经济损失占城市人口可支配收入的20%，相当于每年国内生产总和（GDP）损失5-8%！
如果说，过去我们要解决的是城市（化），未来要追求的则是（让生活更）美好。TOD项目恰好可以缓解土地紧张、交通拥堵、资源受限等城市发展通病。
比如，法国巴黎之门依托TOD发展模式成为巴黎第三大城市中心，吸引了全球精英，日本六本木以TOD轨交系统和都市公交系统，连接东京多个区域，创造了城市繁华，迄今为止依然为人津津乐道。
目前，我国已有不少TOD项目，但依然存在很多问题。比如，轨道交通场站周边缺少站城一体化系统性规划，且大部分轨道交通场站周边未实施一体化开发，导致土地利用效率较低。不仅降低了车站及周边地区的经济价值，也影响了轨道建设主体缓解公共交通基础设施建设投融资压力的可支配收益。
对此，上海市政协委员建议，上海要以国际视野打造先进高效的TOD开发模式，构建集约式立体化的城市空间和交通枢纽体系。
▲来源：CRIC
万科·天空之城恰恰为此提供了一个样板——总建面约80万㎡的万科天空之城是一个充满未来感的“微缩城市”，为用户不仅仅提供空间，而是提供生活样板；读懂了人性，也解决了城市——特别是大城市发展过程中的痛点。目前，基于此的模仿已蔚然成风，可以预见的是，未来还会更多。（作者：明源地产研究院 凌峰）
