来历 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
修改 | 密探君
进入10月份以来，楼市喜讯不断。特别是大型房企，最新发表的9月份出售额均呈现较为显着的涨幅，一扫前几个月“低迷”颓势。
受出售添加的影响，部本分房股（我国内地在港上市的房企）继续走高，本周五（10月11日）股价迎来大涨，旭辉控股涨幅幅逾7%，融创我国涨幅逾5.5%，我国奥园涨幅近6%，其他内房股如龙光地产涨幅3.6%，万科企业涨幅3%等等。
这势必会推进内房股的估值修正，取得更多世界投行的重视。近期来看，多家房企境外债券发行都较为顺畅，部分产品期限还相对较长，融资本钱也相对可控，保证不断扩张中的大型内房股们在资金链上不至于绷得过紧。
10月11日，联合世界（Lianhe Global，当时最大的中资离岸信誉评级组织）给予我国奥园“BB+”的世界长时间发行人评级，展望“安稳”。到现在，这是继弘阳、禹州之后该组织给予内房股的最好评级。
NO. 1｜壹
出售步入快车道：千亿在望
当时，全国热门城市对楼市仍然“从紧”调控。受此影响，自9月以来，各地楼市成交量的确有显着降温的气势，市场上部分言论对“金九银十”也多持怀疑态度。一阵悲惨气氛袭来，让外界感觉楼市真的冬季来了。
8月份，在各大上市房企的中期成绩会上，不少房企大佬直言要加快出售，尤其是回款率。关于大型房企而言，9月“憋大招”尤其是让利抢收成为一大一致，为略显烦闷的楼市增添了一些喜气，本来张望心情稠密的持币待购者也活跃入市。
以奥园为例，9月份完成合同出售金额约106.2亿元，同比添加35%。2019年1-9月累计完成合同出售额累计约785.8亿元，较2018年同期添加29%。要知道，奥园2018年全年合同出售额为912.8亿元，按现在出售逐月递加，11月底或将破千亿。
整理单月数据不难发现，2019年以来，随同楼市崎岖，奥园也阅历了一波崎岖，比方1月合同出售56亿元，同比涨幅38%，2月合同出售56.3亿元，同比涨幅39%，3月合同出售75亿元，同比涨幅36%，4月合同出售95.7亿元，同比涨幅33%，5月合同出售100.2亿元，同比涨幅33%。
从数据看，奥园单月出售额30%增幅在6月未能连续，当月完成合同出售153亿元，同比涨幅28%，而到7月份完成合同出售66.5亿元，同比涨幅11%，8月仍然较为低迷，完成合同出售额76.8亿元，同比涨幅12%。比较7、8月份，9月出售涨幅敏捷拉升到35%。
据悉，奥园本年下半年可售货量到达1300多亿元，下半年新推出的项目有40多个。以刚过去的“十一黄金周”为例，据第三方组织计算，有8家房企在黄金周7天出售额破百亿，排名最靠前的某头部房企因勇于杀价而完成出售额逾500亿元，与后边的一线房企拉开了必定的距离。
接下来的2个多月，关于各大房企巨子而言，尤为要害。关于头部房企而言，2019年或再创出售新纪录，黑马房企开足马力加快冲刺，或改写排位，中斗室企或面临被洗牌危机。所以，当时地产江湖比以往体现得竞赛更为剧烈。
NO. 2｜贰
多笔融资补位，杠杆结构优化
到2019年6月末，我国奥园净负债率64.2%，从整个地产职业看，比较部分大型房企净负债率逾100%以上，则处于职业合理水平；总银行结余及现金约548.4亿元。
在我国奥园中期成绩会上，该公司高层曾对外泄漏，上半年短期假贷335.5亿元，傍边以境内债款为主，占比约76%，境外债款占24%，下一年上半年到期短债为67%，集团能为此提早做好预备，如透过美元债、银团借款等融资，多元化境内外融资途径降本钱。
下半年以来，监管层轮流收紧房企融资。以往依托银行开发贷、公司债等途径大规划低息融资的许多大型房企，显着感觉融资不太晓畅，但这也并非“一刀切”。
9月初，我国奥园布告：其取得我国证监会同意发行42亿元公司债请求，面临地产融资本钱不断走高的大环境，其间第一期15亿元规划融资的年息率仅有6.8%，期限达4年。
7月以来，房企小公募债获我国证监会批复额度40亿元级以上的十分之少，如年代控股79亿元、绿城45亿元、世茂股份40亿元，特别是进入9月份，仅有我国奥园42亿元和我国泛海50亿元。
值得一提的是，就在7月份，我国奥园还曾布告其在年头发行2.25亿美元债的基础上添加2.5亿美元债券发行，发行收益率6.5%。那个时段，即便是大型房企，美元债融资本钱也一路走高，比方当月泰禾4亿美元债年息率高达15%，佳兆业3亿美元债年息率挨近10.9%。
NO. 3｜叁
组织看好，上调目标价
本年2、3月份，世界闻名评级组织穆迪、标普先后调升奥园信誉评级展望到”正面“，承认该公司信贷评级为“B1”。这是继上一年8月惠誉上调奥园信誉评级展望从“安稳”到“正面”及给予公司信贷评级“BB-”之后的一次严重必定。
相较于三大实力雄厚的闻名外资评级公司，更了解我国企业营商环境的联合世界现在给予我国奥园“BB+”的世界长时间发行人评级，展望“安稳”。关于当时民企尤其是民营房企来说，实属不易。
8月22日，全国工商联发布“2019年我国民营企业500强榜单”和《我国民营企业500强调研剖析陈述》，我国奥园上榜2019年我国民营企业500强第272名。
之所以如此，外界能够发现：我国奥园提早战略布局、深耕如粤港澳大湾区、长三角等高添加区域，以及地产、商业、健康、文旅、城市更新等多工业联动、稳健添加的影子。
以城市更新为例，奥园已完成旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全掩盖，现在逾30个的城市更新项目规划总建筑面积约1600万平方米，估计货值约2197亿元，逾70%坐落大湾区。
关于不少大型房企而言，2018年受制于拿了一些高价地王而一度苦恼。关于现金流相对富余的房企而言，2019年正是“逆周期”拿地的窗口期。
从奥园来看，上半年新增34个项目，新增可开发建筑面积约726万平方米，新增可售货值逾800亿元。到上半年底具有土储总建筑面积约4012万平方米，权益比约81%，总货值约4255亿元。摩根大通、星展银行、华泰世界、克而瑞证券等以为，当时奥园土地储备楼面价约每平方米2321元，占合同出售均价约20%，具有必定的竞赛优势。
自7月以来，近20家大型券商投行亲近重视我国奥园及股价走势。其间，有16家组织给予引荐”买入“评级，如华泰世界给予奥园每股15.4港元的目标价。
修改：密探君
来历：地产密探
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