文 | 李铁
第一次触摸文旅地产是好几年前的事了。
一位地产商和一家策划公司找到我，寻求对有关文旅地产概念的定见。其时房地产开展正好到了渠道期，传统概念的住所地产在一些城市遭受到了滑铁卢，政府关于地产的挑选慎之又慎，因而地产商想出了“文旅地产”的概念，这也得到了当地政府的认同。
其时他们提出的所谓文旅地产的概念，打的品牌是“禅修”，便是想象城市居民现已无法忍受人口密度高的城市空间带来的压抑感，期望能够寻觅到更靠近天然的空间，享用郊野文明带给心灵的满意和精力的沉醉。设计理念当然是针对有钱人的，这些有钱人在精力上需求与实践摆脱，需求远离喧嚣，到郊野找寻能融入天然、能表现道家哲学“天人合一”思维的空间，只要这样才能够经过心灵的净化，到达精力的提高。
地产商信誓旦旦地告诉我，当他们与当地政府官员评论了这个概念之后，居然到达了高度一致的一致，乃至还有或许供应一大片土地来进行地产开发。尽管这个策划最终不了了之，可是各种类型的文旅地产依然是打着各种不同的旗帜，压服当地政府供地和招引出资者购买，或者是企图构成某一种独领风骚的概念，引领地产的趋势和风向。
单一概念或许发生误导
我之所以举最初这个事例来点评文旅地产，其实和当时的地产开展局势有直接的联系。
在部分三四线城市，住所出售存在着严峻的供应过剩和价格高企两种情况，中央政府对地产的调控办法也一向没有放松。地工业假如企图要保持生计，必需要别出心裁，换一种方式或者是换一个空间，以求开展机会。
此外，跟着消费晋级，跟着地产的郊区化进程，以及高铁航空等交通基础设施掩盖的空间越来越大，还有旅行休闲休假成为消费热门，地产的开展空间从城市的主城区转向与城市有必定间隔、天然景象相对优胜的当地去寻觅新的热门。至于文旅地产究竟能够打出什么样的品牌，构成什么样的概念，则是“八仙过海各显神通”。
例如，健康养老的体裁就足能够感动人心，尽管和“禅修”有所相似，究竟更为挨近老龄化社会的诉求，能够招引更多中高龄的中产以上人群，他们更重视健康和摄生。还有以体育和文明等各种名字推出的营销品牌等。所有这些都是企图将优质的天然景象和比较盛行的时尚观念结合在一起，作为地产开展的新概念。
我并没有对立任何文旅地产开展的目的，仅仅想阐明，作为一个顾客，更为重视的是文旅地产针对实践需求或许供应的综合性服务，而不是包打天下的某一种概念。由于单一概念会构成严峻的误导，导致不管是企业家仍是置业出资者或许会失利。
我个人以为，文旅地产的开展和出资置业者之间的联系，取决于两个必要条件：一是未来的地产增值预期，不管概念的挑选，仍是空间的挑选，或者是其他各种需求的挑选，出资者必定要考虑未来的增值要素。假如房子贬值了，肯定是一次出资的失利；二是可使用的时刻，也便是说置业和出资的可使用价值是不是能够满意的扩大。假如买了却处于长时刻搁置状况，那么这种出资挑选也是不合适的。
在上面两个条件中，前者触及的要素较多，例如供应文旅地产的空间资源是不是具有相对的稀缺性，各种基础设施和天然条件是不是归于优质资源等。而后者则关于出资置业者来说，购买了文旅地产的房子，是否能够保证常常重复使用，如周末、巨细长假、寒暑假等，乃至从单时节的使用延伸到跨时节的使用，使得使用的时刻长度和频次能够最大极限满意出资置业者的需求。
文旅地产的增值要素，在于可开发资源的稀缺性。“文”在于概念的刻画，“旅”在于天然景象的独特性。所谓刻画一种能够勾起出资置业者喜好的理念，要尽或许满意多元化的需求导向。尽管宣传上要有所偏重和杰出，可是实践供应的方式上必需要综合性考虑。
例如，针对老年人需求的是康养和休闲，可是现在我国白叟最大的兴趣是家庭的聚会和就医的保证，因而要充沛地考虑到，家庭最重要的焦点是孩子和儿童。许多文旅地产刻画的特征要点，主打亲情牌和儿童牌，应该是一种比较有用的营销手法。“文”的另一个特色则是喜好和喜好，以及朋友圈的组合。针对社区往来从大院方式向商品房茕居方式的淡化，假如在朋友圈和共同喜好方面刻画“文”的杰出特色，或许会带动更多的兴趣相投的人组团购房和置业。
文旅地产相同要重视使用功率
文旅地产尽管在概念上能够经过引导消费的方法感动人心，可是也必需要考虑出资者和置业者或许承当的本钱。而本钱的提高会直接影响到出资者的可使用时刻。因而，要使“旅”的内容与时刻的使用功率很好地结合，才有潜在的营销价值。
例如，我从前与某个策划专家讨论康养地产方位的挑选。他们挑选的地产方位的优势在于景象的独特性和天然条件的优胜性，绿色、负氧离子含量、海边或者是植被较好的山区、温泉等。可是最大的缺点便是与高收入的都市圈中心区域的间隔太远，仅来回机票的消费本钱就不足以支撑更多次数的往复。一起，由于本钱过高难以构成出资和置业者规划规划人群等。
当然，关于策划者来说，以为挑选地址所以远，由于成功的方式源于海南三亚，为什么那里的地产能够构成规划，并由于资源的稀缺性构成了价格的上涨。其实，三亚的不行仿制性在于它是我国仅有的热带海边城市，具有优质海湾的沙滩，并能够进行反时节旅行，这关于北方区域来说，是最大的可使用资源。
从另一个视点看，海边旅行的参加广泛性远远大于山地、森林和温泉的招引力，既对内陆游客和休闲休假者有参观的招引力，一起对各类不同年纪的人群也具有深度参加的招引力。而山地旅行休闲休假相对来说，除了特定的与滑雪和户外运动有关的项目之外，在其他方面相比到热带海边旅行的人群数量要少许多。
正是由于如此，即便相似三亚这种热带海边旅行也是以单时节为主，可是它招引的旅行消费人群远远大于以山地景象为载体的旅行项目，也导致山地开发的文旅地产热度无法与海边地产的热度相同。一起，过远的间隔也大大抬高了可使用本钱。
从可使用时刻上看，全时节旅行资源的使用，间隔都市圈中心城市的远近，旅行资源供应的消费多样性，以及基础设施和公共服务体系的完善等，都是添加出资价值的基本条件。假如能充沛地使用周末、巨细长假和寒暑假，假如可消费的内容能满意不同人群的需求，并打破旅行的时节约束，涵盖了参观旅行和深度休闲休假游等旅行内容，文旅地产就能够发挥充沛的优势和潜力。
当然，跟着消费晋级以及人们对参观、休闲休假以及各种旅行概念知道的加深，跟着交通基础设施的进一步完善，以及人们收入的添加和城市化的加快推动，文旅地产还会有更为宽广的开展空间。究竟人们对住所的功用现已从简略地寓居转化为多种使用方式。在资源稀缺地的文旅地产项目，产权的具有，以及分时休假方式，乃至还能够经过同享经济的方式，加大可使用时刻，添加对顾客的招引力。因而，在添加出资价值和延伸可使用时刻方面，文旅地产依然能够有所作为。
（本文为再看房地产系列报道之四）
（作者为我国城市和小城镇变革开展中心首席经济学家，修改：朱弢）
